國考 研究生

不動產估價一科兼具理論及實務、亦涉及公部門評價應用，以下針對考試由淺入深進行探討：

一、基本法規

考試涉及法規以「不動產估價師法」、「不動產估價技術規則」、「地價調查估價規則」、「土地徵收補償市價查估辦法」為主，其他地政法規為輔，其中「不動產估價技術規則」最為重要，亦是考試重點。

二、不動產估價程序、原則及數學

不動產估價程序係有系統且充分支持價值理論，屬基本觀念；估價原則部分以最有效使用原則為基礎，輔以不動產內部間關聯及與外部環境之關聯，最終價值係由多個不同經濟原則相互影響而共同決定；估價數學六式係為後續估價方法基礎，又以複利年金現價率、償還基金率較為重要。

三、估價方法

比較法、收益法、成本法及土地開發分析法基本定義、公式及應用皆屬基礎，考生應注意較為深入題型，例如定量及定性分析、Inwood及Hoskold法差異、不宜列入費用項目、逆折舊現象、折舊路徑繪圖及公式推導、折舊因素可回復及不可回復者之該如何掌握、預期開發法及開發成本法公式及內容等。

四、估價綜合應用

宗地估價以合併分割最為常考，另外近年針對土壤受污染等瑕疵不動產的價值減損評估議題逐漸受到重視；房地估價則以技術規則第100及101條最為常考；權利估價部分近年針對地上權、租賃權、容積移轉代金及都市更新權利變換皆屬重點題目；最後租金估價則以新訂及續訂租金估計方式為基礎題型。

五、公部門估價

公部門估價主要考題有，路線價估價之原理、要領及深度指數及運用時機；區段價法意義及地價調查辦理程序；基準地制度及選定原則；土地徵收補償市價如何查估。

六、考古題練習及時事議題

考生準備過程除上述要點外，考古題題型仍應確實掌握；近年時事影響價值認定之議題需同時蒐集並思考可能出題方向，例如台北市容積代金評估方式、實價登錄資料建立自動估價模型（Automated Valuation Model , AVM）、高齡化社會對不動產價值影響等。

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